資産運用

【不動産投資の実態】アパートを買ってはいけない理由とは?

アパート投資
るーくパパ
るーくパパ
横浜に投資用のアパートを買って大変苦労しました。
この記事を読んで欲しい人

今まさにアパート投資をしようとしている人

ロバートキヨサキの金持ち父さんを読んで不動産投資が良いと思っている方

サラリーマンだけど副収入源としてアパートを買いたいと思っている人

相続対策で子供名義で現金を不動産に変えたいと思っている人

ロバートキヨサキの金持ち父さん貧乏父さんはこちらです。

アパートを買ってはいけない理由

その理由とは?



①投資額を回収するまで長い年月がかかる為、購入時から数年後には賃貸市況が変わってしまう。所有期間が長い為、災害に遭う確率も高くなる。

②購入時のコストがやたら高い為買った瞬間にマイナスからスタートする。

アパート投資の成功の判断とは?

成功の判断

その投資が成功なのか失敗なのかは売却時に判る。資産価値が上昇する物件は少ない為、大抵の場合損している可能性が大




理由① 投資回収期間に市況が変わるとは?

アパートの購入動機

当時アパートを購入するのに見た物件はマイソク(不動産屋のチラシ)100件以上、その中で条件のよい物件の現地視察を20件程。出口戦略を考え購入出来る金額と立地、客層や需給を十分考えてアパート投資をしたつもりでしたが、結果は疲れただけでした。

当時の状況は不動産が売れない時代で新築で土地込みで利回り8%の物件は当たり前にありました。マンションでも利回り10%はゴロゴロありましたし中古のアパートで利回り15%等も良く見かける時期でした。

横浜エリアの私鉄沿線で徒歩8分、表面利回り8%。駅前も賑やかで大学や大きな病院なども多数ある場所です。投資アパートでは珍しく角地でしたので将来は実需で戸建てを建てても売却出来るなと踏んでいました。ところが…

賃料の下落に苦しむ

まず非常に苦労したのは賃料の下落です。購入当初は平均家賃55,000円でしたが、15年後の賃料は30,000円になりました。下落率で言えば45%にもなります。予想をはるかに超える下落率です。

購入してから6年後辺りから空室が目立つようになり、募集を依頼している不動産屋さんからは毎回毎回賃料をさげろさげろと言われ、意地になって下げなかった期間は全く部屋が埋まることはありませんでした。空室期間に耐えられず諦めて下げてもさらに家賃交渉があり収入は減るばかりです。



購入時にもライバルとなる周辺アパートにはそこそこの量の募集アパートはありましたが、新築だから周辺物件には勝てるだろうし、新築のアパート自体の売出しはあまりなかったので購入を決めましたが、空室を埋めるために不動産屋さんに数十件と営業に回っていた時に、このエリアは一旦入居者が出てしまうとなかなか付かないと言われたのが印象的でした。

建物の劣化

購入したアパートは新築ではあったものの不動産業者が土地を仕入れ、安く建てられた木造アパートになります。そこには当然不動産業者の利益を多く取るために徹底的に安い材料で造られていることでしょう。15年も経てば建物は劣化し外観もみすぼらしくなります。定期的に修繕をして建物の美化に努めなければなりません。今回購入したアパートは大規模修繕する前に売却しようと決めていた為に大きな出費となる修繕はしませんでしたが、ちゃんと修繕しようと思えば500万位は簡単にかかりますね。

災害に弱いエリア

このアパートの話ではありませんが、最近では日本を襲う大規模な災害も数多く起こっているので立地の果たす役割は非常に重要です。運よく今回の投資アパートが災害にやられることはありませんでしたが、台風や土砂災害に弱い場所や脆弱な建物は1度被害にあってしまうとコストが莫大にかかるので、立地の悪いアパート投資は止めておいた方が賢明です。



理由② マイナススタートのアパート投資

アパートの購入時には不動産の諸経費として300万近くかかりました(仲介手数料や登記費用、各種税金など)。という事は単純にマイナス300万円からスタートします。そして維持費として毎年固定資産税や管理を不動産屋さんに頼むなら管理費など取られローンを組んでいればローンの利息がかかります。アパートやマンションは基本的には持っているだけで負債となります。資産と言えるのは入居者が賃料を払ってくれている時だけです。

資産と負債の話はこちら

若い時から富裕層の持つ思考を身につける一番簡単な方法その方法とは『資産を買って負債を買うな』 資産と負債の違いとは? みなさんはこちらの本は知っていますよね? ...

もしアパートに投資するお金を株式に投資したらどうでしょうか?かなりリスクの低いETF等の株式でしたらいきなり300万マイナスのスタートにはならないでしょう。資産価値が維持できないアパート投資をするのなら不動産REIT等に投資した方がよっぽど良い立地の不動産の所有欲を満たされて、かつ手間がなく売却したいときにすぐ売れるので投資対象としては悪くありません。

また、不動産は売却時にも仲介手数料がかかります。この物件の場合100万円程かかりました。このように不動産は価格も数千万と大きいにも関らず出口(売却)までのコストも見越した家賃収入を確保しなければなりません。合計400万円(売買時の経費分)の賃料収入という事は1年以上の家賃収入に匹敵する額なのです。その他毎月の維持費を考えた純粋な利回りで購入は検討すべきなのです。



実体験に基づいたアパート経営の感想

アパートの所有期間は平成13年から平成28年までの15年間アパート経営をしていました。とにかく毎月の不労所得を得るにはアパートやマンションに投資するのが絶対に良いと思い込んでいました。結論から言うと相当苦労しながらも逃げきれてホッとしたというのが感想です。

平成13年にワンルーム6世帯の表面利回り8%の新築アパートを購入し、平成28年に売却しました。購入当時は平均家賃が55,000円で売却時には30,000円程になっていました。購入時には30,000円になるなんて全く想像すらしませんでした。それでも5年位は当初の家賃を大幅に下げることもなく安定した収入でしたがそれ以降は急激に賃料が下がっていきます。



購入当時の予定ではアパートを2棟3棟と増やしていく、或いは元金を回収した時点で売却しもっと大きなアパートへのステップアップが目標でしたが途中であきらめました。

アパートの管理を不動産会社へ頼めば賃料の5%の管理費を取られます。その5%が勿体ない為に自分で管理をしました。管理費は当初の賃料から考えれば年間で約20万、15年間でおよそ300万近く不動産業者に支払う事になります。それもコストなのでコスト回収の為にはアパートの所有期間も長くなります。毎年毎年空室との闘いと家賃交渉などで最終的には属性の悪い入居者の対応をするのにほとほと疲れました。

たちの悪い入居者達への対応

入居者の性格までは審査出来ないのでいい人(クレームを言ってこない人)に入居してもらうことは運でしかありません。これは安アパートに限らず高い賃料のマンションやファミリータイプにも言えます。

昨今、インターネットの普及で賃貸に関して入居者も簡単に情報を手に入れることが出来ます。例えば退去時の原状回復なども相当に入居者は法的な知識を得て調べ上げてくるのは当然ですのでオーナー側もそれへの対処が必要です。

この物件では賃料が下がるとともに低所得者の入居者になってきました。かろうじて日本国籍を持つ外国人、ワンルームに高校生と暮らすことを希望するシングルマザー、居住先のない彼氏を招き入れる看護師等。大家としては自分のアパートに入ってくれる店子さんは皆かわいい存在なので人の人生をどうこう言う気はありません。

しかし、入居者も自分の意見を通そうとするのもまた事実。隣がうるさい、エアコンが効かない、水漏れさせた、鍵を無くした、ガス代が高い、etc

アパート経営はネタにつきませんww



 

資産価値の上がらないアパートマンション投資をするということは先程の購入売却コストの400万+管理費300万で計700万円は購入額にプラスされることになります。5000万の物件価格は5700万の物件価格と同じことなのです。さらにローンがある場合は利息がプラスされます。

仮に4500万円を30年金利1%で借りたの場合、15年後に売却するとして支払い利息の合計は200万円。それに不動産屋へ入居者管理をたのんだ場合+300万円

合計で6200万円となります。

結論 アパート経営は投資ではなく事業である。

これまでのことより、アパート経営は価格が上昇する物件を除くと事業であると考えられます。後ほど出てくる太陽光発電と同様に

値上がりしないアパートの場合

土地と建物を購入する(土地建物は値下がりする)→入居者から賃料をもらう。

太陽光発電の場合

土地と設備を購入する(土地と設備は値下がりする)→電力を販売し代金をもらう。

お店を営業する場合

土地と建物を借りる(賃料が発生するのでお金は減る)→商品かサービスを販売し代金を得る。

値上がりするアパートマンションの場合

土地と建物を購入する(土地建物は値上がりする)→入居者から賃料をもらう。

 

最終結論:アパート・マンション投資するならこの物件

では、どのような物件なら投資対象となるのでしょうか?

結論

人口減のない都心、ターミナル駅の駅近、駅前、希少性等の要素を兼ね備えた誰もが憧れる立地に建つマンション・アパートを買え!

もうこれ以外にありません。投資とは そのものの価値が上がっていくと期待できる から投資をします。

上記以外の場所、すなわち地方都市の駅から5分以上離れた場所やバス便利用の立地は不動産価格は通常下落していくので価値が下がるものに投資することになります。不動産価格の上昇が見込めない土地やマンションに投資するという事はその下落分の価格を賃料収入で補わなくてはならないからです。

番外:太陽光発電投資

アパート投資とは話は違いますが、太陽光発電投資も資産の上昇が期待できないアパマン投資と同じです。太陽光発電は地方の安い土地(地価の上昇が見込めない土地)に太陽光パネルを設置して売電すると今なら固定買い取り制度なので利回り10%になりますよという話ですが、その土地や太陽光のパネル自体の資産価値が上昇する事はなく買ってしまえば資産価値としてはほぼないでしょう。売電収入で利回り10%なら10年後には元が取れますよという話です。2000万で購入して10年後にやっと手元に2000万もどってくることにどのような意味があるのでしょうか?よっぽど定期預金にしておいた方が良いですよね!

いや借入金の利息や草むしり代や交通費など節税効果があるでしょ?と言われる方もいるかもしれませんが、その事で10年後の回収が8年後に回収出来たとしてもアパート投資と同じで最終的な出口(売却額)でその投資が良かったのか悪かったのかが判断されると考えられます。

るーくパパ
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よ~く考えよ、お金は大事だよ~!


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家では一番偉いはず
るーくパパ
好きな言葉は最安値とコスパです! 日々お得な情報にアンテナを張りつつ 株主優待、米株投資、不動産投資、節約術などで週休4日のセミリタイアを目指します‼️ 夢は家族で海外を飛び回る事! ミスチルファン
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